狗狗币
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更新时间：2026-01-08
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25年12月单月网签17,181套，环比11月大涨18%，直接跳上全年第二高位（仅次于3月）。
年底冲量，向来是楼市传统——开发商要回款、业主想落袋为安、买家赶政策窗口……各种因素一叠加，成交量自然“翘个尾巴”。
为啥？因为去年底可是“王炸行情”——“930新政”一出，市场连嗨三个月，12月基数太高，今年自然显得“后劲不足”。除了3月惯常的小高峰，2025年其他月份基本都在1.2万~1.5万套之间小幅波动，像极了“温吞水”。
但正是这种稳定输出，让全年总量稳稳站上17.4万套——不算火爆，但绝对不算差。尤其放在当前经济环境下，能维持这个量级，已经算“抗压选手”了。
注意，这是全市平均值——你要是住在远郊老破小，或者非学区非地铁房，实际跌幅可能远超这个数。
但即便在西城，不同片区也分化严重——德胜、金融街微跌，广安门、白纸坊可就没那么幸运了。
一句话：房子还是那个房子，但“好房子”和“普通房子”的命运，正在加速分道扬镳。
再来说下新房。中指研究院最新预测：2026年新房销售面积还要再降6.2%，市场仍在调整期。现在的购房者，早就不是“闭眼买”的时代了。
改善型需求成主力，他们更看重：房子能不能保值？孩子能不能上学？通勤方不方便？小区有没有品质？而这些决策，又高度依赖收入预期和市场信心——偏偏这两样，现在都不太稳。
大地结语：2025年的北京二手房市场，就像一个低调的优等生——没考第一，但稳稳排进前三；没放烟花，但天天按时交作业。
对普通人来说，这意味着：现在不是抄底的时候，但如果你真有自住需求，且看中的是核心资产，那价格确实比前两年“友好”多了。
毕竟，当潮水退去，才知道谁在裸泳；而当市场冷静下来，才看得清哪些房子，真的值得你掏空六个钱包。
2、片区涨幅最高为十里河片区，涨幅22.84%，跌幅最高为石门营片区，跌幅18.70%。
3、各个片区整体涨跌幅度并不大，98%以上的片区涨跌幅都控制在10%以内，跌幅超过10%的片区仅有两个。
4、涨价的36个片区中，城六区的片区占比达到了69.7%，主城区核心位置的房价更抗跌。
总体来说，北京房价趋于稳定。从12月底到现在饭总群友讨论就知道了，风向确实在变。
而且，北京的房价也从来都不是只看一个盘或者从静态角度去决定的，每个人的体感都不一致。
过去二十年购房者最恐惧的并不是站岗，一时站岗常有，但和股票不同的是，许多股票永远套着，北京好一点的房子最后基本上都是赚钱的。大家最怕的还是不能及时上车，错过低点，等价格涨起来之后又犹豫，有时候错过时机就很难了。
一个原因是置换成本低，另一个原因是更加从容。大家需要仔细评估买卖之间的价格差，为了让自己利益最大化，尽量卖的多一些，买的划算一些，这里面需要操的心和耗费的时间成本都是很高的，所以一定要把时间花够。
2026年房地产市场见底是一个普遍性的共识，但是仍不绝对，还需要看最后高层与地方政府对于房价上涨的共识程度，以及最终的执行效率。
从资产配置以及个人买房的角度来说，建议大家尽可能的去买“三好房源”，无论市场处于一个什么状态，好房子始终是价格坚挺。
如果你近期有买房计划，建议你加饭总微信vfang10找选房师，我们的数据系统对北京每个二手房的资料、小道消息、片区规划都了如指掌，买房前多和选房师沟通，争取帮大家选到最适合自己且性价比最高的房子，还能省很多中介费哦。
别看最近北京大部分片区的价格尚未企稳，但实际上2025年平均涨跌幅度还是很小，2026年几乎没有大跌的可能性了。
从选房层面来说，北京房价整体的涨跌对自己选房意义不大，更重要的是结合实际需求，结合饭总说的外三内五选房逻辑，选抗跌的的板块和小区中的好户型。
如果你正在买房，你不用对北京整体的房价负责，甚至不用对片区的房价负责，你只要对你目标房源的房价负责就好了。
但有一点不能否认，也就是未来更多购房者为了资金避险，会主动选择品质好的住宅。
北京当前的市场确实是很神奇，所以大家在买房子的时候，千万不能因为一些个例就被误导，从而去判断市场怎么样！
当前北京楼市整体调整，部分远郊区域房价回调幅度高达40%-50%。相比之下，核心资产的价值韧性正在浮现——尤其是 西城德胜这类拥有“学区+地段”双王牌的板块。以六铺炕为例，房价虽较高点回落，但跌幅远小于非核心区，抗跌性明确。
黄寺大街24号院78.6平米的三居室，2026年1月4日成交价800万，而同户型在2021年6月20日成交价1245万，降了445万，降幅约35.7%。
什坊街50.6平米的两居室，2026年1月3日成交价560万，而同户型在2021年5月6日成交价905万，降了345万，降幅约38.1%。
中骏天宸137.96平米的三居室，2025年11月23日成交价1666万，而同户型在2022年6月16日成交价2555万，降了889万，降幅约34.8%。
在本轮房价波动中，奥森板块的次新小区价格也出现了明显回调，幅度普遍接近40%，已经疯狂了。
上元君庭在2026年1月成交了一套115㎡的2居室，成交价545万。同户型在2017年3月成交价是910万，降价了365万，幅度41%。
京师园在2025年12月成交了一套90㎡的2居室，成交价562万。同户型在2023年4月成交价是970万，降价了408万，幅度42%。
万科星园在2025年11月成交了一套65㎡的1居室，成交价363万。同户型在2017年4月成交价是600万，降价了237万，幅度40%。
畅清园在2026年1月成交了一套82㎡的2居室，成交价392万。同户型在2021年8月成交价是620万，降价了228万，幅度37%。
世贸奥临花园在2025年12月成交了一套173㎡的3居室，成交价1050万。同户型在2017年6月成交价是1650万，降价了600万，幅度37%。
融域嘉园在2025年12月成交了一套148㎡的3居室，成交价950万。同户型在2022年2月成交价是1500万，降价了550万，幅度37%。
天溪园在2025年12月成交了一套168㎡的3居室，成交价1168万。同户型在2017年3月成交价是1780万，降价了612万，幅度35%。
数据显示，2025年12月29日-2026年1月4日，北京市商品住宅成交846套，环比下降6.62%；成交面积10.16万㎡，环比下降16.86%；成交均价54637元/平方米，环比下降10.34%；成交金额55.52亿元，环比下降25.47%。
此前，受高端改善型项目集中入市及政策利好推动，北京新建商品住宅价格呈现结构性环比上涨；尽管上周市场量价同步回调，但整体成交量仍保持较高水平。
中指研究院分析认为，2025年年末，房企冲刺业绩及政策带动下，重点城市新房、二手房成交相对稳定，但高基数下同比多表现下降。房企营销动作多延续节前力度，项目多以消化现有库存为主，市场表现相对平稳。
从上周北京住宅市场成交金额TOP30榜单的区域分布来看，丰台区以8个项目的入围数量强势领跑，在各行政区中独占鳌头；朝阳、海淀、石景山、通州四个区域表现相当，均有3个项目跻身榜单；大兴区则有2个项目上榜；房山区、顺义区、怀柔区及西城区各有1个项目入围，区域市场热度分化明显。
上周北京新建住宅市场的成交热度，再次由单个项目实现了显著的拉动效应。房山区中骏学仕台以171套、1.64万平方米、5.73亿元的成绩，成为全市新房周度套数、面积、金额“三冠王”。实际上，该项目是一度在榜单中销声匿迹的 “老盘”。
回溯项目历史，中骏于2019年以42亿元底价摘得房山区良乡镇FS04-0100-6076等地块，该地块涵盖R2二类居住用地、A33基础教育用地及F3其他类多功能用地，折合楼面价约1.14万元/平方米。
地块所打造的项目整体定名为中骏云景台，其不仅是当时北京近郊区三年内入市限竞房项目中的价格洼地之一，亦是当年北京出让的体量最大的宅地项目。作为总建面达50万平方米的超级大盘，中骏云景台规划总房源约3000套，主力户型为75-89平方米的刚需产品，均价2.85万/平方米，总价门槛低至200万元起，背刺一众六环项目。
中骏云景台采用九宫格布局，共划分5个住宅地块，此次热销的中骏学仕台是其四期项目，位于西南六环外的房山良乡邢家坞板块，3.48万元/平方米的成交均价，还创下了该项目前几期入市以来的价格新高。
项目此前三期已基本交付，此次销售卖点为“六环外低总价+精装交付+学区配套”，精准契合当前市场对“小而精、高性价比”产品的偏好。
业内人士分析认为，近期北京楼市中，布局郊区、主打低总价的刚需大盘正迎来走量高峰，也说明北京房地产市场仍存在庞大的刚需购房群体。在此背景下，北京持续加码的支持居民刚性和改善性住房需求新政，正有效激活市场潜力，推动楼市热度回升。
从上周北京普通住宅成交金额榜单来看，在冠军中骏学仕台之后，亚军与季军均被中建玖合旗下项目包揽。其中，中建玖玥府以1.94亿元、31套、0.31万平方米斩获金额、套数、面积三科亚军，在竞争激烈的大兴西红门板块连续上榜并跻身前列，实属难得。通州中建运河玖院以1.64亿元的成交金额位居第三；朝阳金茂满曜、丰台华曦府则分别以1.36亿元、1.34亿元位列第四、第五位。
值得注意的是，中建运河玖院2025年累计成交达903套、11.84万平方米，成为当年全北京新房成交套数、面积双项销冠。
从成交套数来看，普宅市场中排名第三到五名的分别为大兴首创禧悦兴城、怀柔北科建翡翠华府和中建运河玖院，成交套数分别为25、23、22套。
上周，北京豪宅市场表现稳健，成交金额与套数排名均呈现头部项目集中发力的特征。在成交金额TOP5榜单中，朝阳中海萬吉玖序以2.79亿元位居首位；海淀臻澐与建发海晏分别以2.74亿元和2.52亿元位列第二、第三；丰台中环悦府以1.47亿元排名第四；海淀海宸元境以1.08亿元位列第五。
从成交套数来看，TOP5项目与金额榜完全重合，仅排名顺序略有调整，且各项目间差距较小。中海萬吉玖序以13套继续保持领先，海宸元境以12套紧随其后，臻澐以11套位列第三，中环悦府以10套排名第四，建发海晏以8套居于第五。
中指研究院表示，2026年春节假期相对靠后，传统销售淡季窗口相应后移，因此1月的市场成交表现对于一季度整体成色较为关键。市场能否实现“开门红”，核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接。整体来看，2026年楼市已在强烈的“稳预期”信号中开启，1月是政策与市场走向关键观察期。
1月2日，《求是》杂志发表了一篇特约评论员文章——《改善和稳定房地产市场预期》；
显而易见，从2026年开始，国家对房地产的认知和态度，已经发生了360度转变，2026年，楼市大转向来了！
也就是说2026年的政策，将会择机一次性下猛药，让购房人预期从“房价下跌”，转变成“房价上涨”；
客观上讲，全国房价已经跌了30%-50%，价格泡沫已经基本上挤干净了；而且一线个月，补跌行情也差不多完成了；
在楼市筑底期里，当市场预期稳定后，购房人就会走出持币观望的状态，从而促进房价止跌反弹；
“政策要一次性给足”，2026年，北上深海，或将迎来限购政策全域松绑，市场将重新回归到真正的市场化逻辑；
可以预见的是，在市场化筑底完成后，只有一次性出尽政策大招，市场才能将真正走进新的上升通道。
然而事实证明，房地产的大幅回落，会对实体经济需求端、资产负债表、金融机构负债端产生巨大冲击。
这是自2015年以来，首次官方公开承认房地产的金融属性，显然意味着：房子不仅是生活刚需消费品，同时也是资产配置和财富增长的重要手段。
这篇文章也是直接打脸，明确指出中国未来还有大量的新落户农民工、新毕业大学生等刚性住房需求有待持续释放：
一句话：中国仍有大量家庭没有自己的住房，住房条件仍然差、破、挤；无论刚需还是改善需求，买房空间依然巨大，谈住房需求下降，为时尚早。
综上所述，从2026年开始，楼市拐点要来了，从“促进房地产止跌回稳”，转向“支持房价上涨”，过去十年的房住不炒，彻底结束了；
一个新的上升通道，已经被制度性打开，新一轮的“价值重构和价格分化”开始了。
2026年“楼市U型筑底，价格K型分化”；如果你想在北上深海买房子，如何选择才能抗跌领涨？
我先给给你三个楼市筑底反弹信号：一是租金回报率高于银行贷款利率；二是新房库存周期小于18个月；三是二手房挂牌量连续下降3个月；
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